Финансовые инструменты для инвесторов и бизнесменов.
Современная организация инвестиций в строительство.
Контрактный инвестор.
Типовая задача: ООО "Застройщик" выигрывает Госконтракт, в котором не предусмотрено авансовое финансирование. Оплата по контракту производится по мере частичного выполнения работ, иногда и после полной сдачи объекта. ООО "Застройщик" необходим контрактный Инвестор, готовый взять на себя финансирование начала работ или же всех работ по контракту. Расчет с Инвестором происходит по мере осуществления расчетов с ООО "Застройщик" за выполненные работы по контракту. Как правило, Инвестор и ООО "Застройщик" согласовывают вознаграждение Инвестора в процентах от прибыли контракта.
Требуется: сформировать устойчивую финансово-правовую конструкцию с максимальной прибылью и минимальными рисками для сторон.
Решение 1. Классика жанра или как не надо.
Инвестор вступает в совладение ООО "Застройщик", например, приобретая долю в 50% уставного капитала ООО,
Требуется: сформировать устойчивую финансово-правовую конструкцию с максимальной прибылью и минимальными рисками для сторон.
Решение 1. Классика жанра или как не надо.
Инвестор вступает в совладение ООО "Застройщик", например, приобретая долю в 50% уставного капитала ООО,
и/или в управление им, например, назначив на должность финансового директора ООО "своего" человека и открыв отдельный расчетный счет для расчетов по конкретному контракту, доступ к которому согласован отдельно.
Инвестор финансирует ООО "Застройщик". "Свой человек" Инвестора в штате ООО "Застройщик" согласовывает расчеты по контракту в ежедневном текущем режиме, контролирует расходы по контракту (поскольку мотивирован на % от общей прибыли).
Плюсы для ООО "Застройщик":
1. ООО "Застройщик" получает финансирование.
Минусы для ООО Застройщик:
Плюсы для Инвестора:
Плюсы для ООО "Застройщик":
1. ООО "Застройщик" получает финансирование.
Минусы для ООО Застройщик:
- ООО "Застройщик" приобретает совладельца-Инвестора, который действует по закону об ООО и имеет влияние на принятие решений не только по текущему контракту, но и по всей деятельности ООО, например, на согласование крупных сделок, предоставление залогов, выплату дивидендов и т.д.
- По окончании контракта возможен конфликт интересов ООО "Застройщик" и совладельца-Инвестора в связи с изменением действительной стоимости доли за счет полученной прибыли.
- ООО "Застройщик" получает ежедневный контроль и согласование расходов по контракту со стороны представителя совладельца-Инвестора, это минное поле для конфликта интересов.
- Высокая стоимость получаемого дивиденда. В случае когда прибыль к распределению будет формироваться на ООО "Застройщик", стоимость одного полученного рубля дивиденда будет составлять для Инвестора - физического лица 1.8 руб.*, для Инвестора - юридического лица - 1.95** руб.
*Расчет для физлица: 1 руб. дивиденда / 0.8 (НДС 20%) / 0.8 (налог на прибыль 20%) / 0.87 (НДФЛ на дивиденд 13%) = 1.8 руб.
**Расчет для юрлица: 1 руб. дивиденда / 0.8 (НДС 20%) / 0.8 (налог на прибыль 20% у ООО Застройщик) / 0.8 (налог на прибыль 20% у ООО Инвестор) = 1.95 руб.
Это означает, что при формировании прибыли контракта, например, 70 млн руб., сумма полученных дивидендов будет составлять 38,98 млн руб. Инвестором - физическим лицом и 35,84 млн руб Инвестором - юридическим лицо - В случаях выплаты вознаграждения иными способами обе стороны получают фискальные риски и высокую вероятность встречных проверок.
Плюсы для Инвестора:
- Инвестор получает долю в прибыли контракта.
- Инвестор контролирует расходы по контракту (соответственно, прибыль)
- При возникновении рисков у ООО "Застройщик" (задолженность по налогам, невыплата зарплаты, банкротство, травматизм и несчастные случаи и т.д.) от любых видов деятельности, в т.ч. не связанных с конкретным инвестируемым проектом, совладелец-Инвестор будет нести такую же ответственность, как и основной владелец ООО "Застройщик", вплоть до субсидиарной и уголовной.
- Необходимость наличия профессионального и доверенного должностного лица в управлении ООО "Застройщик".
- Высокая стоимость дивиденда (см. п.4 минусы застройщика).
- Фискальные риски (то же, что п.5 минусов застройщика).
Решение 2. Как надо.
Инвестор совместно с ООО "Застройщик" анализируют контракт и определяют плановые параметры сроков исполнения и нормы прибыли, а также определяют размер регулярного (ежемесячного / ежеквартального) отчисления.
Инвестор формирует (или арендует) паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) категории "комбинированный" (данная категория позволяет иметь в структуре активов фонда любые виды активов). Инвестор вносит денежные средства в размере требуемого объема инвестиций проекта в ЗПИФ, получив взамен паи фонда. ЗПИФ, в свою очередь, покупает у ООО "Застройщик-2" активы (подъемные краны, строительную технику, оборудование и т.д.) и сдает их в аренду ООО "Застройщик", получая арендную плату в рамках 70 млн рублей запланированной прибыли.
Инвестор совместно с ООО "Застройщик" анализируют контракт и определяют плановые параметры сроков исполнения и нормы прибыли, а также определяют размер регулярного (ежемесячного / ежеквартального) отчисления.
Инвестор формирует (или арендует) паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) категории "комбинированный" (данная категория позволяет иметь в структуре активов фонда любые виды активов). Инвестор вносит денежные средства в размере требуемого объема инвестиций проекта в ЗПИФ, получив взамен паи фонда. ЗПИФ, в свою очередь, покупает у ООО "Застройщик-2" активы (подъемные краны, строительную технику, оборудование и т.д.) и сдает их в аренду ООО "Застройщик", получая арендную плату в рамках 70 млн рублей запланированной прибыли.
Например, контракт сроком исполнения 2 года формирует прибыль 70 млн. руб. 10 млн. руб. остается на непредвиденные нужды в ООО "Застройщик" до конца контракта, Остальные 60 млн в виде арендных платежей поступают в ЗПИФ, контролируемый Инвестором с зафиксированной регулярностью.
Плюсы для ООО "Застройщик".
Не обнаружено.
Вариант 1. Инвесторы (пайщики фонда) решили 20 млн. руб. забрать в виде выплаты промежуточного дохода на свои личные нужды, а 50 млн. руб. оставить в фонде на развитие бизнеса.
Тогда пайщики получат 13.92 млн. руб, и в фонде останется 40 млн. руб. капитала.
Вариант 2. Инвесторы (пайщики фонда) решили забрать всю прибыль на свои личные нужды.
Тогда пайщики получат 48.72 млн. руб. (сравните с п. 1.4)
Минусы для Инвестора:
Плюсы для ООО "Застройщик".
- ООО "Застройщик" получает финансирование.
- Инвестор де-юре не имеет влияния на деятельность ООО "Застройщик".
- Прибыль от деятельности формируется и распределяется не на ООО "Застройщик", соответственно, нет поля для конфликтов.
- ООО "Застройщик" избавлен от рутинного финансового контроля со стороны Инвестора, кроме оговоренных арендных платежей формирующих прибыль ЗПИФ.
- ООО "Застройщик" регулирует свою налогооблагаемую базу за счёт уплачиваемых арендных платежей.
Не обнаружено.
- Инвестор избавлен от рисков, связанных с деятельностью ООО "Застройщик".
- Инвестор избавлен от необходимости текущего контроля деятельности ООО "Застройщик". Достаточно отслеживать регулярность поступления арендных платежей в фонд.
- Низкая стоимость дивиденда. Поскольку паевые инвестиционные фонды по закону не являются плательщиками налога на прибыль, стоимость одного полученного рубля дивиденда будет составлять для Инвестора (пайщика фонда) - физического лица 1,44 руб. (1 руб дивиденда / 0.87 (НДФЛ на дивиденд 13%) / 0.8 (НДС 20%) = 1.44 руб.), причем ТОЛЬКО с тех сумм, которые пайщик захочет получить лично на свой счет физического лица. С остальных сумм, остающихся в фонде, НДФЛ не уплачивается и сумма (за вычетом НДС) реинвестируется без налогообложения, например, в следующий инвестпроект.
Вариант 1. Инвесторы (пайщики фонда) решили 20 млн. руб. забрать в виде выплаты промежуточного дохода на свои личные нужды, а 50 млн. руб. оставить в фонде на развитие бизнеса.
Тогда пайщики получат 13.92 млн. руб, и в фонде останется 40 млн. руб. капитала.
Вариант 2. Инвесторы (пайщики фонда) решили забрать всю прибыль на свои личные нужды.
Тогда пайщики получат 48.72 млн. руб. (сравните с п. 1.4)
Минусы для Инвестора:
- Необходим правильный выбор управляющей фондами компании.
Резюме.
На наш взгляд очевидно, что Вариант 2 с использованием Закрытого паевого инвестиционного фонда для квалифицированных инвесторов категории "комбинированный" в качестве инвестора и аккумулятора прибыли Проекта:
● Более эффективен экономически (на нашем примере ~ 49 против ~ 39 / 36),
● Наименее конфликтен, поскольку всё взаимодействие Инвестора с ООО "Застройщик" сведено к контролю поступления арендных платежей.
● Обеспечивает легкий вход и выход в (из) Проект(а), для чего достаточно заключить или прекратить договор аренды техники.
● Позволяет Инвестору работать с несколькими застройщиками и по разным проектам одновременно.
● ЗПИФ в целом является самой защищенной структурой владения.
Строительство и девелопмент, несомненно, входят в число лидирующих отраслей как по инвестиционной привлекательности, так и по скорости изменения регулирующих законов и норм. Адекватная реакция на новации невозможна без применения новых подходов, один из которых мы и постарались описать.
Т. Шумный
● Более эффективен экономически (на нашем примере ~ 49 против ~ 39 / 36),
● Наименее конфликтен, поскольку всё взаимодействие Инвестора с ООО "Застройщик" сведено к контролю поступления арендных платежей.
● Обеспечивает легкий вход и выход в (из) Проект(а), для чего достаточно заключить или прекратить договор аренды техники.
● Позволяет Инвестору работать с несколькими застройщиками и по разным проектам одновременно.
● ЗПИФ в целом является самой защищенной структурой владения.
Строительство и девелопмент, несомненно, входят в число лидирующих отраслей как по инвестиционной привлекательности, так и по скорости изменения регулирующих законов и норм. Адекватная реакция на новации невозможна без применения новых подходов, один из которых мы и постарались описать.
Т. Шумный
Заполните форму, и мы свяжемся с вами
Заявка
При нажатие кнопки "отправить" вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Россия, г. Москва,
Средний Тишинский переулок, д. 8
Средний Тишинский переулок, д. 8
