Финансовые инструменты для инвесторов и бизнесменов.

Современная организация инвестиций в строительство.

Контрактный инвестор.
Типовая задача: ООО "Застройщик" выигрывает Госконтракт, в котором не предусмотрено авансовое финансирование. Оплата по контракту производится по мере частичного выполнения работ, иногда и после полной сдачи объекта. ООО "Застройщик" необходим контрактный Инвестор, готовый взять на себя финансирование начала работ или же всех работ по контракту. Расчет с Инвестором происходит по мере осуществления расчетов с ООО "Застройщик" за выполненные работы по контракту. Как правило, Инвестор и ООО "Застройщик" согласовывают вознаграждение Инвестора в процентах от прибыли контракта.

Требуется: сформировать устойчивую финансово-правовую конструкцию с максимальной прибылью и минимальными рисками для сторон.

Решение 1. Классика жанра или как не надо.

Инвестор вступает в совладение ООО "Застройщик", например, приобретая долю в 50% уставного капитала ООО,
и/или в управление им, например, назначив на должность финансового директора ООО "своего" человека и открыв отдельный расчетный счет для расчетов по конкретному контракту, доступ к которому согласован отдельно.
Инвестор финансирует ООО "Застройщик". "Свой человек" Инвестора в штате ООО "Застройщик" согласовывает расчеты по контракту в ежедневном текущем режиме, контролирует расходы по контракту (поскольку мотивирован на % от общей прибыли).

Плюсы для ООО "Застройщик":

1. ООО "Застройщик" получает финансирование.

Минусы для ООО Застройщик:

  1. ООО "Застройщик" приобретает совладельца-Инвестора, который действует по закону об ООО и имеет влияние на принятие решений не только по текущему контракту, но и по всей деятельности ООО, например, на согласование крупных сделок, предоставление залогов, выплату дивидендов и т.д.
  2. По окончании контракта возможен конфликт интересов ООО "Застройщик" и совладельца-Инвестора в связи с изменением действительной стоимости доли за счет полученной прибыли.
  3. ООО "Застройщик" получает ежедневный контроль и согласование расходов по контракту со стороны представителя совладельца-Инвестора, это минное поле для конфликта интересов.
  4. Высокая стоимость получаемого дивиденда. В случае когда прибыль к распределению будет формироваться на ООО "Застройщик", стоимость одного полученного рубля дивиденда будет составлять для Инвестора - физического лица 1.8 руб.*, для Инвестора - юридического лица - 1.95** руб.

    *Расчет для физлица: 1 руб. дивиденда / 0.8 (НДС 20%) / 0.8 (налог на прибыль 20%) / 0.87 (НДФЛ на дивиденд 13%) = 1.8 руб.


    **Расчет для юрлица: 1 руб. дивиденда / 0.8 (НДС 20%) / 0.8 (налог на прибыль 20% у ООО Застройщик) / 0.8 (налог на прибыль 20% у ООО Инвестор) = 1.95 руб.

    Это означает, что при формировании прибыли контракта, например, 70 млн руб., сумма полученных дивидендов будет составлять 38,98 млн руб. Инвестором - физическим лицом и 35,84 млн руб Инвестором - юридическим лицо

  5. В случаях выплаты вознаграждения иными способами обе стороны получают фискальные риски и высокую вероятность встречных проверок.

Плюсы для Инвестора:

  1. Инвестор получает долю в прибыли контракта.
  2. Инвестор контролирует расходы по контракту (соответственно, прибыль)
Минусы для Инвестора:

  1. При возникновении рисков у ООО "Застройщик" (задолженность по налогам, невыплата зарплаты, банкротство, травматизм и несчастные случаи и т.д.) от любых видов деятельности, в т.ч. не связанных с конкретным инвестируемым проектом, совладелец-Инвестор будет нести такую же ответственность, как и основной владелец ООО "Застройщик", вплоть до субсидиарной и уголовной.
  2. Необходимость наличия профессионального и доверенного должностного лица в управлении ООО "Застройщик".
  3. Высокая стоимость дивиденда (см. п.4 минусы застройщика).
  4. Фискальные риски (то же, что п.5 минусов застройщика).
Решение 2. Как надо.

Инвестор совместно с ООО "Застройщик" анализируют контракт и определяют плановые параметры сроков исполнения и нормы прибыли, а также определяют размер регулярного (ежемесячного / ежеквартального) отчисления.

Инвестор формирует (или арендует) паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) категории "комбинированный" (данная категория позволяет иметь в структуре активов фонда любые виды активов). Инвестор вносит денежные средства в размере требуемого объема инвестиций проекта в ЗПИФ, получив взамен паи фонда. ЗПИФ, в свою очередь, покупает у ООО "Застройщик-2" активы (подъемные краны, строительную технику, оборудование и т.д.) и сдает их в аренду ООО "Застройщик", получая арендную плату в рамках 70 млн рублей запланированной прибыли.
Например, контракт сроком исполнения 2 года формирует прибыль 70 млн. руб. 10 млн. руб. остается на непредвиденные нужды в ООО "Застройщик" до конца контракта, Остальные 60 млн в виде арендных платежей поступают в ЗПИФ, контролируемый Инвестором с зафиксированной регулярностью.

Плюсы для ООО "Застройщик".

  1. ООО "Застройщик" получает финансирование.
  2. Инвестор де-юре не имеет влияния на деятельность ООО "Застройщик".
  3. Прибыль от деятельности формируется и распределяется не на ООО "Застройщик", соответственно, нет поля для конфликтов.
  4. ООО "Застройщик" избавлен от рутинного финансового контроля со стороны Инвестора, кроме оговоренных арендных платежей формирующих прибыль ЗПИФ.
  5. ООО "Застройщик" регулирует свою налогооблагаемую базу за счёт уплачиваемых арендных платежей.
Минусы для ООО "Застройщик":

Не обнаружено.

Плюсы для Инвестора:

  1. Инвестор избавлен от рисков, связанных с деятельностью ООО "Застройщик".
  2. Инвестор избавлен от необходимости текущего контроля деятельности ООО "Застройщик". Достаточно отслеживать регулярность поступления арендных платежей в фонд.
  3. Низкая стоимость дивиденда. Поскольку паевые инвестиционные фонды по закону не являются плательщиками налога на прибыль, стоимость одного полученного рубля дивиденда будет составлять для Инвестора (пайщика фонда) - физического лица 1,44 руб. (1 руб дивиденда / 0.87 (НДФЛ на дивиденд 13%) / 0.8 (НДС 20%) = 1.44 руб.), причем ТОЛЬКО с тех сумм, которые пайщик захочет получить лично на свой счет физического лица. С остальных сумм, остающихся в фонде, НДФЛ не уплачивается и сумма (за вычетом НДС) реинвестируется без налогообложения, например, в следующий инвестпроект.
Пример. Прибыль от контракта сформирована в ЗПИФ в виде поступивших туда арендных платежей в размере 70 млн. руб. с НДС.

Вариант 1. Инвесторы (пайщики фонда) решили 20 млн. руб. забрать в виде выплаты промежуточного дохода на свои личные нужды, а 50 млн. руб. оставить в фонде на развитие бизнеса.

Тогда пайщики получат 13.92 млн. руб, и в фонде останется 40 млн. руб. капитала.

Вариант 2. Инвесторы (пайщики фонда) решили забрать всю прибыль на свои личные нужды.

Тогда пайщики получат 48.72 млн. руб. (сравните с п. 1.4)

Минусы для Инвестора:

  1. Необходим правильный выбор управляющей фондами компании.
Резюме.
На наш взгляд очевидно, что Вариант 2 с использованием Закрытого паевого инвестиционного фонда для квалифицированных инвесторов категории "комбинированный" в качестве инвестора и аккумулятора прибыли Проекта:

● Более эффективен экономически (на нашем примере ~ 49 против ~ 39 / 36),

● Наименее конфликтен, поскольку всё взаимодействие Инвестора с ООО "Застройщик" сведено к контролю поступления арендных платежей.

● Обеспечивает легкий вход и выход в (из) Проект(а), для чего достаточно заключить или прекратить договор аренды техники.

● Позволяет Инвестору работать с несколькими застройщиками и по разным проектам одновременно.

● ЗПИФ в целом является самой защищенной структурой владения.

Строительство и девелопмент, несомненно, входят в число лидирующих отраслей как по инвестиционной привлекательности, так и по скорости изменения регулирующих законов и норм. Адекватная реакция на новации невозможна без применения новых подходов, один из которых мы и постарались описать.

Т. Шумный
Заполните форму, и мы свяжемся с вами
Заявка
ФИО
E-mail
Телефон
Постановка задачи / Суть запроса
При нажатие кнопки "отправить" вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Made on
Tilda