Финансовые инструменты для инвесторов и бизнесменов
Организация инвестиций в девелопмент
Типовая задача:
Инвестор предполагает приобрести объект недвижимости и реконструировать его под конкретную бизнес-задачу (торговый центр, рынок, офисы, коворкинг и т.д.). По окончании строительных работ объект используется по назначению и формирует поток арендных платежей.
Инвестор предполагает вернуть свои инвестиции с прибылью за счет:
Инвестор предполагает вернуть свои инвестиции с прибылью за счет:
- получения арендных платежей (как правило, на определенном временном интервале,
- продажи готового бизнеса, который состоит из объекта недвижимости и сформированного за счет аренды cash-flow (как правило, пусть не с начала, именно это - конечная цель инвестора)
Требуется:
Создать устойчивую финансово-правовую конструкцию с максимальной прибылью и минимальными рисками для формирования бизнеса и его последующей эксплуатации и продажи.
Решение 1. Как не надо.
Не секрет, что существует, и нередко, практика, когда объект недвижимости строится частично "вчёрную". При этом звучат объяснения о чрезмерной налоговой нагрузке, сложности бухгалтерского и управленческого учета и так далее. Отчасти всё это так, но, в первую очередь, это говорит о том, что у Застройщика неверно выстроены инфраструктура бизнеса и инвестиционная модель. Мы писали об этом в наших предыдущих статьях (https://russiainvest.ru/finance-construction-case)
Вследствие этого, зачастую и арендный бизнес организован частично "вчёрную", когда часть арендного потока не отражается в официальной отчетности и существует в неучтённой наличной форме.
Вследствие этого, зачастую и арендный бизнес организован частично "вчёрную", когда часть арендного потока не отражается в официальной отчетности и существует в неучтённой наличной форме.
Мы не будем подробно останавливаться на этом варианте, поскольку такая организация инвестиций и их возврата несет в себе крайне высокие фискальные и криминальные риски и малоперспективна с точки зрения последующей продажи бизнеса*, особенно если в роли потенциальных покупателей рассматриваются банки, институциональные и коллективные инвесторы.
*Если кто-то из читателей узнал в этом разделе кого-то из своих коллег - обращайтесь. Мы поможем исправить положение.
Решение 2. Инвестиции через юридическое лицо. Привычно, но не оптимально.
Это один из наиболее распространенных на сегодня способов организации инвестиций в девелопмент и последующей эксплуатации (продажи) объекта инвестиций. Инвестором выступает юридическое лицо, которое за счет собственного капитала, а чаще за счет заемных средств инвестирует объект недвижимости, после чего формирует арендный cash-flow.
Особенно популярно использование предприятий на упрощенной системе налогообложения (УСНО). Вариант, безусловно, имеющий право на существование, но только с точностью до ограничений, которые имеют предприятия на УСНО, в первую очередь это ограничение по размеру основных средств (до 100 млн. руб), а также по годовому обороту и по количеству сотрудников. В целом вариант организации инвестиций и формирования арендного cash-flow с использованием предприятий на УСНО можно считать эффективным для небольших проектов. Попытка же раздробить большой проект на несколько более мелких и закрепить мелкие проекты каждый за своим предприятием на УСНО уже имеют негативную судебную практику и печальный опыт с точки зрения налоговых последствий.
Особенно популярно использование предприятий на упрощенной системе налогообложения (УСНО). Вариант, безусловно, имеющий право на существование, но только с точностью до ограничений, которые имеют предприятия на УСНО, в первую очередь это ограничение по размеру основных средств (до 100 млн. руб), а также по годовому обороту и по количеству сотрудников. В целом вариант организации инвестиций и формирования арендного cash-flow с использованием предприятий на УСНО можно считать эффективным для небольших проектов. Попытка же раздробить большой проект на несколько более мелких и закрепить мелкие проекты каждый за своим предприятием на УСНО уже имеют негативную судебную практику и печальный опыт с точки зрения налоговых последствий.
Поэтому для проектов, где более 100 млн основных средств, вернемся к предприятиям на обычной системе налогообложения.
Как мы уже говорили, это самый привычный способ организации инвестиций, но он имеет свои экономические с точки зрения эффективности и юридические с точки зрения защищённости недостатки.
Подробнее обсудим их ниже.
Как мы уже говорили, это самый привычный способ организации инвестиций, но он имеет свои экономические с точки зрения эффективности и юридические с точки зрения защищённости недостатки.
Подробнее обсудим их ниже.
Решение 3. Инвестиции через фонд. Пока непривычно, но оптимально.
О том что такое паевые инвестиционные фонды, как они формируются, кем управляются, на каких условиях осуществляет свою деятельность, мы уже много писали в своих предыдущих статьях. Не будем сейчас тратить на это время, если будут вопросы, готовы помочь Лучше сравним возможности фондов и юридических лиц на нескольких примерах эксплуатации объекта инвестиций и продажи бизнеса.
Кроме явной экономической привлекательности, мы неоднократно отмечали и то, что владение бизнесом или имуществом через закрытый паевой инвестиционный фонд является самой защищённой конструкцией, поскольку имущество фонда является общей долевой собственностью вне зависимости от количества пайщиков фонда. Фондам к тому же законом запрещено публично раскрывать информацию о своих пайщиках (владельцах).
- Инвестиционный проект имеет арендное cash-flow с доходностью 10 % годовых на объем инвестиций. В течение какого срока вернутся инвестиции в случае "а" инвестора - юридического лица и в случае "b" - фонда?
a) Юридическое лицо будет уплачивать с поступающих арендных платежей НДС 20% и налог на прибыль 20%; соответственно "чистая" доходность к возврату инвестиций будет составлять для юридического лица: 6.4% годовых. А срок возврата инвестиций составит 15,625 года .
b) Фонд будет уплачивать с поступающих арендных платежей НДС 20%. Плательщиком налога на прибыль фонд не является, соответственно "чистая" доходность составит для фонда 8% годовых. А срок возврата инвестиций 12.5 лет. - Инвестор - физическое лицо предполагает вложить в проект 1 млрд после чего продать созданный бизнес за 2 млрд. Какова эффективность для инвестора - физического лица в случае организации инвестиций "a" - через юридическое лицо и "b" - через фонд?
a) Инвестор - физическое лицо создает ООО с минимальным уставным капиталом и выдает ему заём в размере 1 млрд руб. Тогда при продаже созданного бизнеса за 2 млрд руб юридическое лицо уплатит НДС в размере 400 млн руб и вернёт заём инвестору - физическому лицу в размере 1 млрд руб. Чтобы вернуть инвестору оставшиеся 600 млн ООО обязано заплатить налог на прибыль 20% и удержать НДФЛ (на дивиденд) в размере 13%. После всех операций инвестор получит 1 млрд 418 млн руб.
b) Инвестор - физическое лицо формирует фонд в размере 1 млрд руб. Фонд приобретает и реконструирует объект недвижимости, формирует бизнес и продаёт его за 2 млрд руб. Фонд уплачивает НДС в размере 400 млн руб После чего инвестор физическое лицо предъявляет паи фонда к погашению и уплачивает НДФЛ с разницы между начальной стоимостью пая фонда и текущей, на нашем примере это 13% от 600 млн = 78 млн. После всех операций инвестор получит 1 млрд 522 млн руб.
Кроме явной экономической привлекательности, мы неоднократно отмечали и то, что владение бизнесом или имуществом через закрытый паевой инвестиционный фонд является самой защищённой конструкцией, поскольку имущество фонда является общей долевой собственностью вне зависимости от количества пайщиков фонда. Фондам к тому же законом запрещено публично раскрывать информацию о своих пайщиках (владельцах).
Резюме
Таким образом, решение с использованием Закрытого паевого инвестиционного фонда для квалифицированных инвесторов категории "комбинированный" в качестве инвестора и аккумулятора прибыли Проекта:
- Более эффективно экономически, как в случае эксплуатации объекта инвестиций, так и в случае продажи бизнеса.
- Является самой защищенной из имеющихся структурой владения.
Т. Шумный
Россия, г. Москва,
Средний Тишинский переулок, д. 8
Средний Тишинский переулок, д. 8
